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Une offre sans certificat du sol ni renseignements urbanistiques est-elle valide sur le plan juridique ?
Afin de protéger les acquéreurs de biens immobiliers, la loi prévoit que certains documents doivent obligatoirement être communiqués – et ce, en principe, avant que l’acquéreur ne s’engage définitivement.
Attestation du sol
Conformément au Décret Sols, le cédant d’un terrain (par exemple le vendeur) doit, avant la signature de la convention, demander une attestation du sol auprès de l’OVAM. Cette attestation indique si des risques de pollution du sol existent, pour autant que l’OVAM dispose de ces informations. L’objectif est de protéger l’acquéreur contre l’achat involontaire d’un terrain pollué.
L’acte sous seing privé constatant la vente ou le transfert doit contenir cette information. Non seulement un compromis classique, mais également une offre d’achat ou une convention d’option peuvent être considérés comme un tel acte.
À Bruxelles, une obligation similaire de fournir une attestation du sol s’applique. En Wallonie, le vendeur doit remettre un extrait de la Banque de Données de l’État des Sols. Là aussi, cette obligation vaut dès la signature de la convention de transfert.
Données urbanistiques
Outre l’attestation du sol, un extrait urbanistique est également obligatoire. Ce document mentionne notamment l’existence éventuelle d’un permis d’urbanisme, l’affectation actuelle de la parcelle et les prescriptions applicables. À Bruxelles et en Flandre, il s’agit d’un extrait urbanistique ; en Wallonie, on parle de certificat d’urbanisme.
Attestation amiante
Pour les bâtiments situés en Flandre et construits en 2000 ou avant, le vendeur ou le donateur doit, depuis peu, fournir un certificat d’inventaire amiante lors de la vente ou de la donation. À partir de 2032, ce certificat deviendra obligatoire pour tous les propriétaires de bâtiments érigés avant 2001. À Bruxelles et en Wallonie, cette obligation ne s’applique pas encore pour l’instant.
Conséquences en cas de documents manquants
En l’absence des documents requis, l’acquéreur peut en principe invoquer la nullité de la convention. Toutefois, ce droit tombe si l’acquéreur confirme expressément dans l’acte notarié qu’il a entre-temps reçu l’information et renonce à se prévaloir de la nullité.
La jurisprudence se penche régulièrement sur la question de savoir si la nullité peut encore être invoquée lorsqu’il n’existe en réalité aucune pollution du sol, infraction urbanistique ou présence d’amiante. Dans un tel cas, la question se pose de savoir si l’acquéreur a réellement subi un préjudice. La Cour de cassation a d’ailleurs précisé qu’un juge doit toujours examiner si l’acquéreur n’abuse pas de son droit à demander l’annulation (Cass., 13 juin 2024).
