#Tax & Legal
#Vastgoed
#Bodemattest
Is een bod zonder bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen rechtsgeldig?
Om kopers van vastgoed te beschermen, schrijft de wet voor dat bepaalde documenten verplicht moeten worden meegedeeld – en dit in principe vóór de koper zich definitief verbindt.
Bodemattest
Volgens het Bodemdecreet moet de overdrager van gronden (bijvoorbeeld de verkoper) vóór de ondertekening van de overeenkomst een bodemattest aanvragen bij OVAM. Dit attest geeft aan of er risico’s zijn op bodemverontreiniging, voor zover OVAM hierover beschikt. Het doel is de koper te vrijwaren van een onbewuste aankoop van vervuilde grond.
De onderhandse akte waarin de verkoop of overdracht wordt vastgelegd, moet deze informatie bevatten. Niet alleen een klassiek compromis, maar ook een aankoopbod of een optieovereenkomst kunnen als een dergelijke akte worden gezien.
In Brussel geldt een vergelijkbare verplichting om een bodemattest te verstrekken. In Wallonië moet de verkoper een uittreksel uit de Banque de Données de l’État des Sols bezorgen. Ook daar geldt dit reeds bij de ondertekening van de overdrachtsovereenkomst.
Stedenbouwkundige gegevens
Naast het bodemattest is ook het stedenbouwkundig uittreksel verplicht. Dit document vermeldt onder meer of er een omgevingsvergunning is, wat de huidige bestemming van het perceel is en welke voorschriften van toepassing zijn. In Brussel en Vlaanderen bestaat hiervoor een stedenbouwkundig uittreksel, in Wallonië spreekt men van een certificat d’urbanisme.
Asbestattest
Voor gebouwen in Vlaanderen met bouwjaar 2000 of ouder moet de verkoper of schenker sinds kort een asbestinventarisattest bezorgen bij de verkoop of schenking. Vanaf 2032 wordt dit attest verplicht voor alle eigenaars van gebouwen die vóór 2001 zijn opgetrokken. In Brussel en Wallonië geldt deze verplichting voorlopig niet.
Gevolgen bij ontbrekende informatie
Ontbreken de vereiste documenten, dan kan de koper in principe de nietigheid van de overeenkomst inroepen. Dit vervalt echter wanneer de koper in de notariële akte uitdrukkelijk bevestigt dat hij de informatie inmiddels heeft ontvangen en afstand doet van een beroep op nietigheid.
De rechtspraak buigt zich geregeld over de vraag of nietigheid nog kan worden ingeroepen wanneer er in werkelijkheid geen bodemverontreiniging, stedenbouwkundige overtreding of asbest aanwezig is. In dat geval rijst de vraag of de koper werkelijk nadeel heeft geleden. Het Hof van Cassatie verduidelijkte alvast dat een rechter steeds moet nagaan of de koper zijn recht op nietigverklaring niet misbruikt (Cass. 13 juni 2024).
