Achat scindé d’un bien immobilier en Belgique : un état de la question

Comment fonctionne un achat scindé ?

Le principe de l’achat scindé est simple. Les parents acquièrent l’usufruit d’un bien immobilier et les enfants, la nue-propriété. Les parents font préalablement une donation à leurs enfants à cette fin. Ce préfinancement peut être effectué :

• via une donation faite devant un notaire belge, sur laquelle des droits de donation sont payés (3 % en Flandre et à Bruxelles, 3,3 % en Wallonie), ou
• indirectement via un don bancaire.

Avantages d’un achat scindé

Un achat scindé permet aux parents-usufruitiers de percevoir des revenus locatifs éventuels.

Au décès des parents, les enfants récupéreront la pleine propriété du bien immobilier. L’usufruit éteint accroît à la nue-propriété, sauf disposition testamentaire contraire.

Conditions importantes

L’achat scindé entraîne à une acquisition à la suite du décès et non à cause du décès. Le bien immobilier ne fait plus partie de la succession des parents-usufruitiers. Par conséquent, aucun droit de succession n’est dû. Les enfants ne pourront toutefois bénéficier de cet avantage que s’ils peuvent prouver qu’ils ont acheté la nue-propriété avec des fonds propres. En outre, l'évaluation de la nue-propriété et de l'usufruit doit être effectuée correctement. 

Présomption réfragable

Il existe une disposition de fiction, tant en Région flamande (article 2.7.1.0.7 du Code flamand de la fiscalité) que dans la Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne (article 9 du Code des droits de succession). Le bien immobilier est repris dans la succession de l’usufruitier ou des usufruitiers s’il n’est pas prouvé que le paiement a été effectué avec des fonds propres.

Cette disposition de fiction contient une présomption selon laquelle le nu-propriétaire a reçu un legs sur lequel des droits de succession doivent être payés. Cette présomption est cependant réfragable. Elle peut être réfutée par la production de la preuve contraire qu’il ne s’agit pas d’un « avantage déguisé », mais bien d'une « donation ouverte ».

Position de Vlabel annulée

L’administration fiscale flamande (Vlabel) a un jour pris une position selon laquelle cette preuve contraire ne pouvait être produite que dans les cas suivants :

• il est question d’une donation préalable enregistrée et soumise à des droits de donation, ou
• dans le cas d’une donation non enregistrée,

il est démontré qu’il n’y a pas de lien causal entre la donation et l’acquisition et que le bénéficiaire disposait librement des fonds.

Le Conseil d’État a annulé cette position. Depuis, les règles du jeu diffèrent selon que l’usufruitier a son domicile fiscal en Région flamande, à Bruxelles ou en Wallonie au moment de son décès.

Conditions à Bruxelles et en Wallonie

Les conditions suivantes s’appliquent à tous les achats scindés effectués après le 1er août 2020.

• L’acquéreur de la nue-propriété démontre qu’il ou elle est le propriétaire définitif des fonds par le biais de la donation. Et qu’il ou elle a effectivement payé sa part dans le prix avec ces fonds. Il n’est guère important de savoir depuis combien de temps ces fonds lui ont été donnés par l’acquéreur de l’usufruit. La disposition de fiction n’est pas appliquée.
• La donation ne doit pas nécessairement avoir été faite par acte authentique. Il suffit de prouver, en dehors de l’acte d’acquisition, que la donation des fonds est intervenue avant le paiement par le nu-propriétaire de sa part dans le prix.
• Si l’acte de vente sous seing privé signé (préalablement à l’acte authentique) prévoit le paiement d’une somme (acompte, garantie ou autre), la date de cet acte sous seing privé sera déterminante. Y compris dans le cas d’un achat sous condition suspensive.

Conditions en Flandre

Les conditions suivantes s’appliquent à tous les achats scindés effectués après le 14 octobre 2020.

• Le moment du paiement de sa part dans le prix est le point de référence pour la preuve de la possession de fonds propres suffisants par le nu-propriétaire. C’est donc le moment où l’acte d’acquisition authentique est passé.
• Si l’acte de vente sous seing privé signé (préalablement à l’acte authentique) prévoit le paiement d’une somme (acompte, garantie ou autre), cela n’aura pas pour effet de faire de la date de cet acte sous seing privé le moment déterminant que la donation doit précéder. Une date certaine n’est pas nécessaire pour la donation préalable au nu-propriétaire.

Vous envisagez un achat scindé et vous souhaitez obtenir des conseils ou un accompagnement ? Nous serons très heureux de vous aider. N’hésitez pas à nous contacter.