Gesplitste aankoop van vastgoed in België: een stand van zaken

Hoe werkt een gesplitste aankoop?

Het idee achter een gesplitste aankoop is simpel. Ouders kopen het vruchtgebruik aan van een onroerend goed en kinderen de blote eigendom. De ouders doen daarvoor voorafgaand een schenking aan hun kinderen. Deze voorfinanciering kan:

• via een notariële schenking voor een Belgische notaris, waarop schenkbelasting betaald wordt (3% in Vlaanderen en Brussel, 3,3% in Wallonië), of
• onrechtstreeks door een bankgift.

Voordelen van een gesplitste aankoop

Dankzij een gesplitste aankoop kunnen de ouders-vruchtgebruikers eventuele huurinkomsten innen.

De kinderen worden bij overlijden van de ouders volle eigenaar van het onroerend goed. Het uitgedoofde vruchtgebruik wast aan bij de blote eigendom, tenzij een testament in een andere regeling voorziet.

Belangrijke voorwaarden

De gesplitste aankoop leidt tot een verkrijging naar aanleiding van het overlijden en niet door het overlijden. Het onroerend goed maakt geen deel meer uit van de nalatenschap van de ouders-vruchtgebruikers. Er is dus geen erfbelasting of successierechten verschuldigd. Dat beoogde voordeel wordt echter enkel bekomen als de kinderen kunnen aantonen dat ze de blote eigendom aankochten met eigen gelden. Daarnaast moet de waardering voor de blote eigendom en het vruchtgebruik op een correcte manier gebeuren.

Weerlegbaar vermoeden

Zowel in het Vlaams Gewest (artikel 2.7.1.0.7 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit) als in het Brussels Hoofdstedelijk en Waals Gewest (artikel 9 van het Wetboek Successierechten) geldt een fictiebepaling. Het onroerend goed wordt in de nalatenschap van de vruchtgebruiker(s) opgenomen als niet bewezen wordt dat de betaling met eigen gelden gebeurde.

Deze fictiebepaling bevat een vermoeden dat de blote eigenaar een legaat kreeg waarop erfbelasting of successierechten betaald moeten worden. Dat vermoeden is wel weerlegbaar. Dat kan door het tegenbewijs te leveren dat er geen sprake is van een ‘bedekte bevoordeling’, maar van een ‘open bevoordeling’.

Standpunt Vlabel vernietigd

De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) nam ooit een standpunt in dat dit tegenbewijs enkel geleverd kon worden in de volgende gevallen:

• er is sprake van een geregistreerde voorafgaande schenking onderworpen aan de schenkbelasting, of
• bij een niet-geregistreerde schenking,

door te staven dat er geen oorzakelijk verband bestaat tussen de schenking en de aankoop waarbij de begunstigde vrij over de gelden kon beschikken.

De Raad van State vernietigde dat standpunt. Sindsdien zijn de spelregels verschillend naargelang de vruchtgebruiker op het ogenblik van overlijden zijn fiscale woonplaats had in het Vlaams Gewest, dan wel Brussel of Wallonië.

Voorwaarden Brussel en Wallonië

Voor alle gesplitste aankopen na 1 augustus 2020 gelden volgende voorwaarden.

• De verkrijger van de blote eigendom toont aan dat hij of zij door de schenking definitief eigenaar is van de geldmiddelen. En ook dat hij of zij daarmee effectief zijn of haar deel in de prijs betaalde. Hoelang vooraf die geldmiddelen geschonken werden door de verkrijger van het vruchtgebruik is van weinig belang. De fictiebepaling wordt niet toegepast.
• Het is niet vereist dat de schenking gebeurde bij authentieke akte. Het volstaat te bewijzen, buiten de akte van verkrijging om, dat de schenking van de geldmiddelen gebeurde vóór de betaling door de blote eigenaar van zijn of haar deel in de prijs.
• Als in de ondertekende onderhandse verkoopakte (die de authentieke akte voorafgaat) betaling voorzien is van een bedrag (voorschot, waarborg of andere), dan is de datum van deze onderhandse akte bepalend. Zelfs bij een aankoop onder opschortende voorwaarde.

Voorwaarden Vlaanderen

Voor alle gesplitste aankopen na 14 oktober 2020 gelden volgende voorwaarden.

• Het ogenblik van betaling van zijn of haar aandeel in de prijs is het referentiepunt voor het bewijs door de blote eigenaar van het bezit van voldoende eigen middelen. Dat is dus bij het verlijden van de authentieke aankoopakte.
• Is betaling van een bedrag (voorschot, waarborg of andere) voorzien in de ondertekende onderhandse verkoopakte (die de authentieke akte voorafgaat), dan heeft dat niet tot gevolg dat de datum van die onderhandse akte het bepalend ogenblik wordt waar de schenking aan moet voorafgaan. Een vaste datum is niet noodzakelijk voor de voorafgaande schenking aan de blote eigenaar.

Overweegt u een gesplitste aankoop en wenst u graag advies of begeleiding? We helpen u met veel plezier. Neem gerust contact op.