Vlabel est injustement trop sévère avec les sociétés immobilières

Quels étaient les faits dans cette affaire ?

Deux enfants héritent de leur mère les actions d'une société holding. Cette société holding détient 99,98 % des actions d'une filiale dont l'activité principale est l'exploitation de biens immobiliers résidentiels et professionnels.

Dans la déclaration de succession, les enfants demandent que le taux réduit de 3 % de droits de succession soit appliqué aux actions de la société holding, car elle détient des actions d'une filiale active. Vlabel refuse car, selon les autorités fiscales, la condition d'une activité commerciale dans la filiale n'est tout simplement pas remplie. Selon Vlabel, il s'agit d'une société immobilière, qui est exclue du régime favorable.

La législation sur les sociétés familiales

En matière de droits de succession et de donation, il existe un régime favorable aux sociétés familiales. Il s'agit des sociétés qui ont pour objet l'exercice d'une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ou d'une profession libérale. En termes simples, le régime favorable ne s'applique qu'aux sociétés qui ont une activité économique réelle. Mais le législateur n'a pas défini cette notion d'activité économique réelle.

Le décret contient toutefois une présomption qu'il n'y a pas d'activité économique réelle si deux paramètres des comptes annuels sont cumulativement réunis :

1. Les terrains et bâtiments inscrits sous le poste 22 du bilan représentent plus de 50 % de l'actif total.
2. Les rémunérations, charges sociales et pensions, poste 62 du bilan, ne dépassent pas 1,5 % du total des actifs.

Cette présomption est réfutable. Ainsi, il est possible de fournir la preuve contraire que l'entreprise a bien une activité économique réelle, même si les deux paramètres sont remplis.

Interprétation stricte de Vlabel

Cette position stricte de Vlabel a déjà été balayée par la Cour d'appel de Gand le 1er juin 2021. Pour en savoir plus, consultez notre article « L'immobilier privé ne fait pas obstacle au régime avantageux des sociétés familiales ». À l'époque, il s'agissait d'une entreprise, où en plus d'une boucherie active, il y avait aussi des habitations privées au bilan. La Cour a jugé à l'époque que ces habitations privées n'excluent pas l'exercice d'une activité économique par la société.

Un an plus tard, la Cour a réexaminé l'interprétation de Vlabel. Cette fois, il s'agissait d'une société qui exerçait exclusivement des activités immobilières. Selon Vlabel, les activités immobilières de la société ne constituaient pas une activité économique réelle. La Cour a statué contre Vlabel.

Le concept d'activité économique réelle

Selon la Cour, le terme activité économique réelle doit être compris dans son sens ordinaire. Il n'y a donc aucune raison d'exclure la société concernée du régime favorable. En tant que promoteur immobilier et gestionnaire professionnel d'un portefeuille immobilier, la société exerçait des activités qui vont au-delà de la gestion purement passive de biens immobiliers. Selon la Cour, le fait qu'il y ait beaucoup de biens immobiliers et aucun personnel dans la société n'était pas une raison pour exclure la société du régime favorable.

Importance de l'arrêt

C'est déjà la deuxième fois en un an que la Cour d'appel de Gand réprimande Vlabel pour son application trop stricte du régime favorable aux sociétés familiales.

Le jugement constitue une remontrance bienvenue aux autorités fiscales et s'inscrit pleinement dans le cadre du décret. Elle offre également aux sociétés qui ont des biens immobiliers dans leur bilan des possibilités de planification. Pourtant, la question demeure : quelle est la différence exacte entre une gestion immobilière purement passive et une gestion non purement passive ? Selon la Cour, la première doit être exclue du régime favorable, tandis que la seconde ne doit pas l'être.

Vous avez encore des questions à ce sujet ou vous souhaitez un conseil sur votre situation personnelle ? N'hésitez pas à contacter notre équipe Estate Planning. Ils seront heureux de vous aider.

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