Le régime de faveur renouvelé en 2026 : la simplicité dépassée ?

Bien que l’objectif du nouveau régime soit clair, de nombreuses questions subsistent à ce jour. En outre, cette modification (involontaire ?) a également un impact pratique sur les sociétés familiales ne détenant pas de « biens immobiliers résidentiels ».

Le nouveau régime à partir du 1er janvier 2026

Qu’est-ce qui n’a pas été modifié ?

Nous examinons tout d’abord brièvement les conditions qui n’ont pas été modifiées après le 1er janvier 2026. Il s’agit notamment :

1. La condition de siège : le siège de direction effective de la société familiale doit se situer dans l’Espace économique européen ;
2. La condition de participation : la famille du donateur ou du défunt doit détenir un certain pourcentage des actions avec droit de vote. Soit 50 % seule (avec sa famille), 70 % avec un autre actionnaire (et sa famille), ou 90 % avec deux autres actionnaires (et leurs familles) ;
3. La condition d’activité : la société doit avoir pour objet l’exercice d’une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, ou d’une profession libérale, et exercer effectivement cette activité.

Ces conditions sont restées inchangées et ne diffèrent pas du régime antérieur.

Activité économique réelle (bis)

Dans le nouveau régime, il est toujours exigé que la société familiale exerce réellement une activité économique, dite activité économique réelle.

Si le principe est maintenu, son évaluation a été modifiée. Jusqu’à récemment, le décret reposait sur une présomption fondée sur des paramètres comptables pour déterminer l’existence d’une activité économique réelle. On se basait notamment sur le total du patrimoine (immobilier) de la société et sur les charges salariales, en proportion du total de l’actif.

Ces paramètres ont été supprimés à partir du 1er janvier 2026.

Par ce choix, le législateur déplace l’accent d’une analyse matérielle (que fait réellement la société ?) vers une qualification plus formelle (quels actifs détient-elle ?).

La manière dont cette condition doit désormais être appréciée n’est plus fixée dans le décret. La FAQ relative au nouveau régime, publiée par la Vlaamse Belastingdienst, précise que la preuve positive d’une activité économique réelle peut être apportée par tous moyens.

Remarque : la FAQ publiée sur le site de la Vlaamse Belastingdienst a été actualisée (sans indication d’historique des versions).

L’appréciation repose dès lors sur les interprétations existantes, notamment la circulaire 2015/02 et la jurisprudence en la matière. Ainsi, la location intragroupe de biens immobiliers à usage professionnel devrait, selon nous, toujours être considérée comme une activité économique réelle. Sur la base de la jurisprudence constante, cela devrait également valoir pour des biens immobiliers professionnels loués à des tiers.

Exclusion de l’immobilier résidentiel du régime de faveur : principe

Un deuxième élément important de la réforme du régime de faveur applicable aux sociétés familiales est l’exclusion explicite des biens immobiliers utilisés ou destinés à l’habitation. Dans l’exposé des motifs, il est question d’exclure l’immobilier résidentiel, y compris les terrains à bâtir, du champ d’application du régime.

Le terme « immobilier résidentiel » n’est pas utilisé dans le décret lui-même. L’exposé des motifs précise toutefois que l’objectif du législateur est d’empêcher le transfert de patrimoine non lié à l’activité professionnelle et d’exclure les biens immobiliers utilisés ou destinés à l’habitation. Le texte légal indique désormais que les biens immobiliers principalement utilisés ou destinés à l’habitation, y compris les terrains à bâtir, sont en principe exclus.

La FAQ précise entre-temps que les terrains industriels et artisanaux ne sont pas visés par cette exclusion, ce qui est logique puisqu’ils ne sont pas destinés à l’habitation et ne sont généralement pas utilisés à cette fin. Si de tels terrains comportent néanmoins des biens principalement utilisés ou destinés à l’habitation, la partie de la valeur des actions correspondant à la valeur de l’immobilier résidentiel doit être exclue du régime de faveur.

Il s’agit d’une appréciation factuelle, réalisée par parcelle cadastrale, voire par partie de parcelle. Les terres agricoles détenues par la société familiale sont explicitement considérées, dans la FAQ de la Vlaamse Belastingdienst, comme des biens immobiliers non utilisés ou destinés à l’habitation.

Se pose dès lors la question du critère déterminant pour cette qualification — et sur lequel VLABEL se basera : la destination urbanistique (plan de secteur ou plan d’exécution spatial), la nature cadastrale ou l’affectation et l’usage effectifs du bien.

Il convient également de noter que cette exclusion de principe ne vise pas uniquement les biens immobiliers détenus directement par la société familiale, mais aussi l’immobilier résidentiel détenu par une (sous-)filiale dans laquelle une participation d’au moins 10 % est détenue (calculée sur base d’une moyenne pondérée). Le législateur entend ainsi éviter que l’immobilier résidentiel puisse indirectement bénéficier du régime de faveur via une structure sociétaire.

Il convient enfin de relever que, contrairement à certaines versions antérieures et malgré l’avis du Conseil d’État, le législateur a maintenu la notion de biens « principalement » utilisés ou destinés à l’habitation.

Comment cette exclusion s’appliquera-t-elle en pratique ?

À présent que l’on identifie plus clairement quels biens immobiliers ne peuvent pas bénéficier du régime de faveur, subsiste toutefois une incertitude quant à la manière dont cette exclusion doit être prise en compte dans la valorisation. Le décret reste également général sur ce point. Il appartient dès lors au réviseur d’entreprises ou à l’expert-comptable certifié de motiver, dans un rapport d’évaluation, la valeur des actions de la société familiale ainsi que la partie de cette valeur pour laquelle le régime de faveur ne peut être appliqué.

Il n’est toutefois pas clair comment cette valorisation doit être effectuée. Faut-il tenir compte de la « valeur vénale brute » de l’immobilier résidentiel, c’est-à-dire sans déduction des impôts latents et/ou des financements spécifiques grevant ce bien ? Probablement pas, mais la FAQ de VLABEL mentionne néanmoins cette méthode à une reprise, notamment lorsque l’immobilier résidentiel est détenu via une (sous-)filiale dans laquelle une participation minimale de 10 % est détenue.

La FAQ semble indiquer que, dans ce cas, la valeur vénale brute de l’immobilier résidentiel serait exclue proportionnellement à la participation dans la filiale, ce qui, à notre sens, ne ressort pas du texte légal.

Dès lors, peut-on malgré tout déduire les financements spécifiques dans la valorisation ?

L’exemple suivant illustre cette incertitude :

Une société possède une maison d’habitation d’une valeur de 1 million EUR et un hall industriel d’une valeur de 1 million EUR. La maison est financée pour moitié par un emprunt bancaire de 500.000 EUR. Pour simplifier, supposons que la valeur de la société corresponde à ses fonds propres, soit 1,5 million EUR.

Sur quelle base les 3 % doivent-ils être calculés ?

• Sur 500.000 EUR – soit la valeur nette de la maison après déduction de la dette ?
• Sur 750.000 EUR – soit la proportion de la maison dans l’actif total (50 %) appliquée à la valeur globale de la société (1,5 million EUR) ?
• Sur 1.000.000 EUR – soit la valeur vénale brute ?

À ce jour, aucune clarification n’existe quant à la méthode d’évaluation que l’administration fiscale retiendra pour déterminer cette proportion.

Malgré cette incertitude administrative et les indications de la FAQ, la formulation du décret est néanmoins claire sur un point : le régime de faveur est exclu uniquement pour la partie de la valeur des actions correspondant à l’immobilier résidentiel détenu par la société familiale et/ou ses participations d’au moins 10 %. Cela ne peut en aucun cas être interprété comme une extraction de la valeur vénale brute de l’immobilier résidentiel en tant qu’élément autonome imposé séparément.

La valeur imposable correspondant à l’immobilier résidentiel sera soumise aux taux ordinaires des droits de donation (3 %) ou des droits de succession (jusqu’à 27 %).

Et les sociétés actives exclusivement dans l’immobilier résidentiel ?

Les sociétés dont au moins 75 % du chiffre d’affaires provient d’activités liées à des biens immobiliers principalement utilisés ou destinés à l’habitation, et qui ont occupé au moins un travailleur équivalent temps plein (ETP) au cours des trois années précédant la transmission, ne sont plus (partiellement) exclues du régime de faveur.

La loi introduit à cet effet une double condition :
a) une condition de chiffre d’affaires ;
b) une condition d’emploi ;

afin d’éviter l’exclusion de l’immobilier résidentiel du régime applicable aux sociétés familiales.

a) Condition de chiffre d’affaires

Selon la FAQ, la notion de chiffre d’affaires doit être comprise « dans son sens usuel », à savoir « le montant total des revenus qu’une entreprise tire de son activité au moment de l’acte authentique de donation ou au moment du décès, avant déduction des coûts et des impôts ».

Il s’agit, selon le gouvernement, de sociétés dont le chiffre d’affaires est généré par l’achat, la vente, la construction ou la location de biens immobiliers destinés à l’habitation privée.

Cette condition doit être appréciée séparément pour chaque société. Les sociétés ayant une activité mixte risquent dès lors de voir leur chiffre d’affaires « résidentiel », qui n’atteint pas le seuil de 75 %, soumis aux taux ordinaires des droits de donation et de succession. Une société exerçant exactement la même activité, mais qui, pour des raisons économiques, loge son activité immobilière résidentielle dans une filiale distincte, pourra en principe bénéficier du régime de faveur pour 100 % de la valeur (pour autant que les autres conditions soient remplies).

Exemple 1 – une société réalise 50 % de son chiffre d’affaires dans l’immobilier résidentiel et 50 % dans l’immobilier professionnel : elle ne remplit pas les conditions.

Exemple 2 – une société exerce exactement la même activité, mais l’activité immobilière résidentielle est logée dans une filiale distincte : elle remplit les conditions.

L’assouplissement via le seuil de 75 % semble, à première vue, constituer une correction équilibrée de l’exclusion générale de l’immobilier résidentiel. En pratique, il faudra toutefois vérifier si cette exception ne crée pas surtout de nouvelles inégalités et des difficultés d’interprétation.

Plusieurs questions se posent immédiatement :

• Pourquoi distingue-t-on les sociétés exerçant une activité économique qui réinvestissent leurs réserves dans de l’immobilier résidentiel, de celles qui réinvestissent ces réserves dans d’autres actifs, tels que des fonds d’investissement ? Ou encore de celles qui ne réinvestissent pas leurs réserves, mais les laissent simplement en trésorerie ?
• Comment apprécier la situation lorsqu’une société développe plusieurs projets résidentiels en cours de construction, et ne génère donc aucun chiffre d’affaires résidentiel pendant plusieurs années (en raison de la phase de construction), mais réalise ensuite un chiffre d’affaires très élevé lors de la vente à l’achèvement ?
• Le législateur reconnaît-il désormais explicitement qu’une société qui se limite à la location d’immeubles professionnels exerce effectivement une activité économique ? La nouvelle FAQ semble au moins le suggérer, alors que cette question faisait souvent l’objet de discussions sous l’ancien régime.
• Qu’en est-il, par exemple, d’une petite boucherie qui exerce une activité économique limitée, mais détient également un important immeuble d’appartements, de sorte que plus de 75 % de son chiffre d’affaires provient de revenus locatifs ? À notre sens, une telle société pourrait, dans le nouveau régime, être transmise sous le régime de faveur applicable aux sociétés familiales.

b) Condition d’emploi

En outre, chaque société doit, à nouveau appréciée individuellement, compter au moins un travailleur occupé, exprimé en équivalent temps plein, au cours des trois années précédant l’acte authentique de donation ou le décès. La FAQ définit les travailleurs comme des personnes liées par un contrat de travail, qui fournissent des prestations sous l’autorité d’un employeur pendant une certaine durée, en contrepartie d’une rémunération.

Là encore, il subsiste de nombreuses incertitudes quant à l’interprétation de cette disposition :

• Suffit-il qu’au moins un travailleur ait été occupé à un moment quelconque au cours des trois années précédentes ?
• Doit-il encore être en service au moment de la donation ou du décès ?
• La période de trois ans doit-elle être interprétée comme une période ininterrompue ?
• Est-il suffisant qu’un seul travailleur à temps plein ait été occupé (à un moment donné) durant cette période ?
• Qu’en est-il des sociétés récemment constituées qui n’existent pas encore depuis trois ans ?
• Quid de deux travailleurs à temps partiel (équivalant à un temps plein) ? Et d’un travailleur qui démissionne de manière inattendue ?
• Pourquoi une distinction est-elle opérée entre, d’une part, une société exploitant une boucherie et réalisant 100 % de son chiffre d’affaires sans personnel, bénéficiant néanmoins de l’exonération, et, d’autre part, une société active dans l’immobilier (achat, vente, développement, location) réalisant 100 % de son chiffre d’affaires, mais ne bénéficiant pas de l’exonération sauf si elle emploie un travailleur pendant six ans (trois ans avant et trois ans après la transmission) ? Une telle distinction est-elle compatible avec le principe d’égalité ?

En résumé, de nombreuses incertitudes subsistent quant à cette nouvelle condition d’emploi.

c) Si les conditions sont remplies = exonération à 100 %

Si la société satisfait à ce double test, à savoir la condition de chiffre d’affaires (75 %) et la condition d’emploi (au moins un ETP), le régime de faveur peut s’appliquer à l’intégralité de la valeur des actions, sans devoir exclure l’immobilier résidentiel de la base de calcul de l’exonération.

Évaluation obligatoire par un réviseur d’entreprises ou un expert-comptable

Le projet introduit, pour chaque donation ou déclaration de succession dans laquelle le régime de faveur est sollicité, l’obligation d’un rapport établi par un réviseur d’entreprises, qui ne peut pas être le commissaire de la société concernée.

Pour les donations, le rapport doit être établi avant la date de l’acte authentique et déposé auprès de la Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) dans les sept jours suivant l’enregistrement de l’acte. Pour les successions, le rapport doit être daté et signé avant l’introduction de la déclaration de succession.

Il convient de noter qu’un régime transitoire est prévu : si l’acte authentique de donation est passé entre le 1er janvier 2026 et le 31 mars 2026, le délai de dépôt du rapport est prolongé de 60 jours.

Se pose également la question de la praticabilité du système dans les situations où une transmission ne peut être planifiée longtemps à l’avance. En particulier en cas de décès ou de donation réalisée in extremis, l’obtention d’un rapport d’évaluation détaillé peut s’avérer difficile. Le rapport doit en effet être déposé dans les sept jours suivant l’enregistrement de l’acte. Dans le cas de groupes de sociétés plus importants ou de structures complexes, il peut être particulièrement difficile d’obtenir une évaluation approfondie dans des délais aussi courts.

Il est également remarquable que la loi ne distingue pas entre les sociétés familiales avec ou sans immobilier résidentiel. Toutes doivent fournir un rapport d’évaluation pour bénéficier du régime.

Pour les sociétés sans lien avec l’immobilier résidentiel, cela constitue, selon nous, une charge administrative et financière inutile. Le régime modifié a donc un impact réel, même pour ces sociétés.

Le rapport d’évaluation constitue ainsi un pilier central de la réforme et doit être établi par un réviseur d’entreprises (non commissaire) ou par un expert-comptable certifié. Le législateur a expressément confirmé que l’expert-comptable habituel de la société peut également établir ce rapport (ce qui n’est pas autorisé en matière d’imposition fédérale des plus-values).

L’attestation préalable

La possibilité existante de demander une attestation auprès de VLABEL, permettant d’obtenir une sécurité juridique préalable quant à l’application du régime de faveur, est maintenue. Cette demande permet de confirmer que les conditions du régime sont remplies au moment de la demande.

La nouveauté réside dans le fait que l’attestation peut désormais également porter sur le rapport du réviseur ou de l’expert-comptable, et donc sur la valorisation des actions ainsi que, le cas échéant, sur les biens immobiliers affectés ou destinés à l’habitation. La demande doit être introduite dans les 30 jours suivant la date de l’évaluation. VLABEL dispose ensuite d’un délai de 60 jours pour délivrer l’attestation, contre 90 jours auparavant.

En matière de droits de succession, une attestation similaire peut être obtenue avant l’introduction de la déclaration de succession. Le Conseil socio-économique de Flandre (SERV) a toutefois exprimé des préoccupations quant aux délais stricts applicables. Le législateur indique qu’un report du délai peut être demandé, mais qu’une majoration d’impôt reste due en cas de dépôt tardif. Il ne s’agit donc pas, à notre sens, d’une véritable mesure d’assouplissement.

En pratique, la demande d’attestation préalable ne sera plus aussi accessible qu’auparavant. L’obligation de disposer d’une évaluation préalable, souvent accompagnée d’estimations immobilières actualisées, augmente le seuil d’accès. Une analyse coûts-bénéfices rapide s’imposera dès lors.

Conditions de continuité

Enfin, les conditions de maintien du régime de faveur après la donation ou la succession ont été précisées et mises à jour.

Une modification importante concerne la condition de continuité en matière d’emploi. Pour les sociétés relevant de l’exception des 75 %, l’obligation d’occuper au moins un travailleur équivalent temps plein doit être respectée non seulement durant les trois années précédant la transmission, mais également pendant les trois années suivant celle-ci. Là encore, l’interprétation concrète reste incertaine.

Par ailleurs, une condition de maintien du régime a été adaptée à la suite de la jurisprudence de la Cour de cassation du 13 décembre 2024. La Cour a jugé que, en cas de réduction de capital après application du régime de faveur, les droits de donation ou de succession ne s’appliquent qu’au montant nominal de la réduction de capital. Le décret a été modifié en conséquence.

Entrée en vigueur

La réforme est entrée en vigueur le 1er janvier 2026 et s’applique à tous les actes authentiques de donation ainsi qu’aux successions ouvertes à partir de cette date.

Il est remarquable qu’aucune disposition transitoire spécifique n’ait été prévue. Certaines sociétés qui remplissaient les conditions sous l’ancien régime, mais plus sous le nouveau, par exemple faute de travailleur à temps plein, pourraient temporairement perdre l’accès au régime. Selon le texte légal, elles ne pourraient y prétendre à nouveau qu’après trois années de respect des conditions d’emploi.

Une attention particulière doit également être portée aux donations résiduelles (fideïcommis de residuo). Dans ces cas, les conditions et la base imposable doivent être appréciées à la date du décès du premier bénéficiaire. Les nouvelles règles s’appliqueront donc également à des donations antérieures à 2026 si leur effet se réalise après cette date.

Impact sociétal

Il ressort du projet de décret que l’immobilier résidentiel représente environ 3,8 % de la valeur des sociétés transmises en Flandre. Cela signifie que 96,2 % des valeurs transmises ne concernent pas de l’immobilier résidentiel.

Malgré cela, une charge importante est imposée à l’ensemble des entrepreneurs.

Conclusion et remarque

La ratio legis du nouveau décret est claire : exclure l’immobilier résidentiel et, en particulier, les sociétés purement patrimoniales sans activité économique réelle.

La question se pose toutefois de savoir si la réforme, dans sa forme actuelle, ne dépasse pas cet objectif et n’affecte pas également des sociétés pour lesquelles le régime avait initialement été conçu.

Alors que l’ancien régime constituait un instrument relativement simple et accessible, la réglementation évolue désormais vers un cadre plus complexe et formel, caractérisé par des obligations supplémentaires, des exigences de preuve accrues et des coûts plus élevés.

Les rapports d’évaluation, les délais stricts, les attestations préalables et les discussions possibles quant à la qualification des biens immobiliers augmentent considérablement le seuil d’accès. D’autant plus que les textes actuels comportent encore de nombreuses incertitudes et se prêtent à différentes interprétations. Pour les petites et moyennes entreprises, le rapport coût-bénéfice pourrait ainsi devenir défavorable.

Par ailleurs, la charge de la preuve se déplace de plus en plus vers le contribuable, tandis que les exigences procédurales et matérielles se renforcent. La pression sur les experts-comptables et les réviseurs d’entreprises s’intensifie également, ceux-ci jouant un rôle central dans les évaluations et attestations au sein d’un cadre fiscal toujours plus complexe.

Bien que le législateur vise clairement une délimitation plus stricte du champ d’application, le nouveau régime entraînera inévitablement une application plus rigide. Certaines sociétés seront — à tort ou à raison — exclues du régime.

Il est en outre probable que subsistera, même sous ce nouveau régime, une zone d’incertitude juridique qui sera progressivement précisée par la pratique administrative et la jurisprudence.

Toute société souhaitant invoquer le régime de faveur à partir du 1er janvier 2026 devra dès lors s’y préparer de manière approfondie et s’entourer de conseils spécialisés afin d’éviter toute mauvaise surprise fiscale.