Inbreng van vastgoed in een vennootschap gevolgd door schenking van aandelen: een geoorloofde fiscale optimalisatie?

Hoe zou de optimalisering van de overdracht van vastgoed eruit kunnen zien?

De rechtstreekse overdracht van vastgoed door een schenking is onderworpen aan progressieve tarieven. Zelfs in rechte lijn (bv. aan uw kind) lopen deze op tot 27% als de schenking een waarde heeft van meer dan 450.000 euro.

Deze tarieven staan in schril contrast met de schenking van roerende goederen. Ongeacht hun waarde worden die belast aan 3% bij een schenking in rechte lijn of tussen partners. Dat tarief kan zelfs 0% bedragen als het gaat over de aandelen van zgn. ‘familiale vennootschappen’. Lees er hier meer over.

U kan vastgoed “roerend maken” en een belangrijke belastingbesparing realiseren via volgende planningstechniek:

• U brengt eerst het vastgoed in de vennootschap. Het Vlaams verkooprecht van 12% is van toepassing als het gaat over onroerende goederen met een residentiële bestemming, of het federaal inbrengrecht van 0% als het over bedrijfsvastgoed gaat.
• Vervolgens doet u een schenking van de nieuw uitgegeven aandelen aan een vlak tarief van 3% (of 0%, zie hierboven).

Heel wat lager dus dan een rechtstreekse schenking van het vastgoed aan de progressieve tarieven.

Opgelet voor fiscaal misbruik

Wil u zeker zijn dat deze techniek op fiscaal vlak geen problemen stelt, dan kan u aankloppen bij de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) voor een ruling. Vlabel kijkt namelijk zeer kritisch naar deze techniek.

U moet als belastingplichtige dus op uw hoede zijn. Omwille van de aanzienlijke belastingbesparing, beschouwt Vlabel deze techniek in een aantal gevallen immers als fiscaal misbruik.

En dat heeft ernstige gevolgen. In dat geval is de hele constructie van de inbreng van het vastgoed, gevolgd door de schenking van de aandelen, niet tegenwerpelijk aan Vlabel. De Vlaamse fiscus zal doen alsof het vastgoed van meet af aan rechtstreeks geschonken wordt en dus de hoge schenkbelasting vorderen.

Gedeelde bewijslast

Of er sprake is van fiscaal misbruik, wordt bepaald volgens een duidelijk stramien: een bewijs van een ‘objectief’ element door de fiscus. En een eventueel tegenbewijs door de belastingplichtige van een ‘subjectief’ element.

• Eerst moet de fiscus bewijzen dat uw rechtshandeling indruist tegen het doel en de strekking van de fiscale wet. Dit is het ‘objectief element’ van fiscaal misbruik. In dit geval gaat het om een geheel van rechtshandelingen, namelijk de inbreng en de schenking.
• Is dat bewijs geleverd, dan kan u een tegenbewijs leveren en aantonen dat de transacties andere dan fiscale motieven hadden. Dit is het ‘subjectief element’ van fiscaal misbruik. U moet aantonen dat het wezenlijk doel niet een belastingvoordeel was. Slaagt u daar niet in, dan zal er sprake zijn van fiscaal misbruik.

Rulingpraktijk

Vlabel heeft al een aantal rulings gepubliceerd over het ‘roerend maken van vastgoed’. Daaruit kunnen we een aantal zaken leren over het objectief element aan de kant van Vlabel en het subjectief element aan de kant van de belastingplichtige.

Ongeoorloofde tempering van de progressieve tarieven

Volgens Vlabel is aan het objectief element van fiscaal misbruik voldaan omdat de progressiviteit van de normale belasting bij een ‘rechtstreekse’ schenking van vastgoed doorbroken wordt. Het hof van beroep te Gent heeft Vlabel al enkele keren gevolgd in deze redenering.

Eenheid van opzet

Het “roerend maken” van vastgoed omvat een geheel van rechtshandelingen (inbreng en schenking). Vlabel moet bewijzen dat er tussen beiden sprake is van eenheid van opzet om het fiscaal voordeel te realiseren. Dat is moeilijker wanneer er een ruime tijd (bv. 2-3 jaar) tussen deze rechtshandelingen ligt, dan wanneer die kort na elkaar gebeuren.

Geen belastingvoordeel kan er geen fiscaal misbruik zijn. Ga vooraf zeker na of u het betrokken vastgoed dat “roerend” zou worden gemaakt, niet kan schenken aan 0% onder het gunstregime voor familiale ondernemingen.

Belastingvoordeel is niet het wezenlijke doel

Zelfs als Vlabel dat objectief element kan bewijzen, krijgt u als belastingplichtige de kans om nog een tegenbewijs te leveren. U moet dan aantonen dat het belastingvoordeel niet het wezenlijke doel was van uw transacties. Op zich volstaat één ander motief al om de antimisbruikbepaling niet toe te passen. Het motief moet dan wel voldoende gewichtig zijn.

Enkele niet-fiscale motieven als voorbeeld

U kan als belastingplichtige ook als tegenbewijs aantonen dat u de transacties om andere redenen stelt dan het ontwijken van de progressieve registratierechten. Wees in dat geval echter goed voorbereid.

Dit zijn een aantal mogelijk niet-fiscale motieven:

• Het familiaal vermogen optimaal beheren en laten renderen;
• Historische ongelijkheden rechtzetten;
• Vermijden dat vermogensbestanddelen het voorwerp moeten uitmaken van een uitonverdeeldheidtreding;
• Familiebelangen en vennootschapsbelangen gescheiden houden;
• Het onroerend goed blijvend gebruiken in het kader van de bedrijfsuitoefening van de vennootschap; en
• Het doen samensmelten van het zakelijk vermogen met het oog op een geconsolideerd en gecentraliseerd beheer; 
• …

Affectio societatis

Tot slot lijkt Vlabel bij het roerend maken van vastgoed ook aandacht te besteden aan de notie van de affectio societatis. Zo stelt de Vlaamse fiscus bij herhaling dat “ermoet worden onderzocht of het daadwerkelijk de bedoeling is van de inbrengers/schenkers om het ingebrachte onroerend goed te onderwerpen aan het ondernemingsrisico”. Op die manier tracht Vlabel uit te sluiten dat het de bedoeling zou zijn om het onroerend goed zonder meer te schenken aan de begunstigde van de aandelen.

De volgende omstandigheden deden bij Vlabel de alarmbel afgaan:

• Het feit dat de aanvrager pas op late leeftijd overgaat tot het inbrengen van het onroerend goed in de vennootschap.
• Het feit dat de gezinswoning wordt ingebracht in de vennootschap, zodat er geen opbrengsten door de vennootschap worden gegenereerd. Voor Vlabel waren de aangevoerde niet-fiscale motieven onvoldoende om het tegenbewijs te leveren. Er werd dus fiscaal misbruik weerhouden.

Vraag vooraf een ruling

Als u deze planningstechniek overweegt, dan kan u volledige zekerheid bekomen door voorafgaand een ruling aan te vragen bij Vlabel. Is uw verhaal sluitend, is er helemaal niets kunstmatigs aan de beoogde transactie en is alles perfect verdedigbaar binnen de bestaande bedrijfsvoering? Dan is de kans reëel dat u een bevestigend oordeel krijgt van Vlabel.

Hebt u hier vragen over of overweegt u deze techniek? We bekijken het graag samen met u.