Partiële splitsing gevolgd door aandelenoverdracht: gunstig vonnis in Antwerpen

Wat is het verschil tussen een share deal en een asset deal?

Een partiële splitsing kan onder voorwaarden belastingneutraal worden uitgevoerd. Een belangrijke voorwaarde is dat de verrichting niet als hoofddoel of een van de hoofddoelen belastingfraude of -ontwijking heeft. Wanneer een partiële splitsing — waarbij de exploitatieactiviteit en het onroerend goed in twee afzonderlijke vennootschappen worden ondergebracht — wordt gevolgd door de verkoop van de aandelen van de vastgoedvennootschap, is voorzichtigheid geboden. De fiscus kan zo'n constructie immers beschouwen als een verpakte asset deal.

Bij een asset deal zou het onroerend goed zelf worden overgedragen, in plaats van de aandelen ervan (een zogenaamde share deal). De fiscus let hierop vanwege de verschillende fiscale implicaties. Bij een asset deal, waarbij het onroerend goed wordt verkocht, wordt een eventuele meerwaarde belast via de vennootschapsbelasting. Bij een aandelenverkoop is de meerwaarde op de aandelenverkoop daarentegen in principe vrijgesteld. Voeg daarbij de verschillen in registratiebelasting, en het wordt duidelijk waarom de fiscus hier scherp op toeziet.

Een partiële splitsing gevolgd door een aandelenoverdracht van de vastgoedvennootschap is een veelvoorkomende verrichting in de rulingpraktijk. De rulingdienst legt hierbij vaak de voorwaarde op dat de verkoopprijs wordt geherinvesteerd in activiteiten die belastbare inkomsten genereren.

Wat was de context van dit specifieke vonnis?

De rechtbank van eerste aanleg in Antwerpen sprak zich uit over een herstructurering waarbij een Belgische holdingvennootschap een groepsvennootschap opsplitste en de aandelen van de afgesplitste vastgoedvennootschap aan een derde investeerder verkocht. De fiscus weigerde de vrijstelling van de meerwaarde op de aandelenoverdracht, met het argument dat de operatie een kunstmatige constructie was die enkel fiscale voordelen nastreefde en in wezen neerkwam op een verkoop van onroerend goed via een sale-and-lease-backconstructie. De fiscus beriep zich hierbij op de antimisbruikbepalingen in art. 203 en 344 WIB 92.

Wat was de visie van de rechtbank?

De rechtbank verwierp de visie van de fiscus en erkende de aanwezigheid van geldige zakelijke motieven, zoals de wens om vastgoed en exploitatie per site en regio te scheiden binnen de groep. Bovendien gebruikte de holding de verkoopopbrengst als hefboom voor nieuwe investeringen in afschrijfbare activa, wat de economische realiteit van de handelingen onderstreepte en aansluit bij de gepubliceerde rulingpraktijk. Belangrijk detail: de holding was nooit rechtstreeks eigenaar van het vastgoed.

De rechtbank hield ook rekening met andere zakelijke overwegingen. Zo maakte de constructie deel uit van een weloverwogen reorganisatiebeslissing. Verder werden zowel de opbrengst van de verkoop als de ontvangen huuropbrengsten ingezet om bankfinanciering te verkrijgen. Tot slot zorgde de verkoop van de aandelen van de vastgoedvennootschap ervoor dat lopende contracten niet in het gedrang kwamen, wat bij een rechtstreekse verkoop van het onroerend goed wél het geval zou zijn geweest.

Grenzen van de fiscale controle

De rechtbank benadrukte bovendien dat de fiscus geen opportuniteitsbeoordeling mag doen en de feiten niet anders mag interpreteren dan ze werkelijk zijn. De fiscus trachtte de meerwaarde te belasten in hoofde van de holding alsof deze de onroerende goederen zelf had verkocht, terwijl de holding (als aparte rechtspersoon) nooit eigenaar van het vastgoed was.

Mogelijk vervolg

De zaak krijgt vermoedelijk een vervolg, aangezien de fiscus naar verluidt inmiddels beroep heeft aangetekend.

Heeft u vragen over deze wijzigingen? Ons team staat voor u klaar om u te adviseren.