Overslaan en naar de inhoud gaan
#Tax Law #Commercial Law

Vastgoed als een economische activiteit: het Hof van Beroep wijst Vlabel (opnieuw) terecht

maandag 04/07/2022
Vastgoed als een economische activiteit

Vastgoedvennootschappen kunnen volgens Vlabel niet genieten van het gunstregime voor familiale vennootschappen in de schenk- en erfbelasting. Dit staat echter niet in het decreet. Het Hof van Beroep te Gent wijst de belastingdienst dan ook (opnieuw) terecht.

Lees ook het eerder arrest.

De feiten van het arrest

Twee kinderen erven de aandelen van een holdingvennootschap van hun moeder. De holdingvennootschap bezit 99,98% van de aandelen van een dochtervennootschap, die als hoofdactiviteit heeft het exploiteren van residentieel en professioneel vastgoed.

De kinderen verzoeken in de aangifte van nalatenschap om het verlaagde tarief van 3% erfbelasting toe te passen op de aandelen van die holdingvennootschap, aangezien deze aandelen aanhoudt van een actieve dochtervennootschap. Vlabel weigert dit echter omdat er - volgens de belastingdienst – net niet voldaan is aan de voorwaarde van de handelsactiviteit bij de dochtervennootschap. De vennootschap wordt door Vlabel dus beoordeeld als een vastgoedvennootschap en bijgevolg uitgesloten van het gunstregime.

De wetgeving omtrent familiale vennootschappen

In de erf- en schenkbelasting geldt een gunstregime voor familiale vennootschappen. Dit zijn vennootschappen die de uitoefening van een nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit of van een vrij beroep tot doel hebben of uitoefenen. Eenvoudig gesteld geldt het gunstregime enkel voor vennootschappen die een reële economische activiteit hebben. De decreetgever heeft echter dit begrip van reële economische activiteit niet gedefinieerd.

De wet bevat wel een vermoeden dat er geen reële economische activiteit bestaat indien cumulatief aan twee parameters in de jaarrekening is voldaan:

  • De terreinen en gebouwen opgenomen in balanspost 22 bedragen meer dan 50% van het totale actief.
  • De bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen in balanspost 62 bedragen niet meer dan 1,5% van het totale actief.

Dit vermoeden is weerlegbaar. Het is dus mogelijk om tegenbewijs te leveren dat de vennootschap wel een reële economische activiteit heeft, zelfs indien aan de twee parameters is voldaan.

De interpretatie van Vlabel

In zijn omzendbrief 2015/2 sluit Vlabel de toepassing van het gunstregime in de meeste gevallen echter per direct uit voor vennootschappen met veel vastgoed op de balans. Het tegenbewijs voor dergelijke vennootschappen wordt door de belastingdienst zelden aanvaard.

Het ‘louter’ beheer van vastgoed kan namelijk volgens Vlabel niet aanvaard worden als een economische activiteit. Evengoed zal het volgens Vlabel niet mogelijk zijn om een reële economische activiteit aan te tonen zodra een onroerend goed wordt verhuurd aan derden, ongeacht het aandeel of percentage dat dit onroerend goed vertegenwoordigt in de totaal aanwezig onroerende goederen

Enkel indien alle onroerende goederen uit de vennootschap worden aangewend voor de economische activiteit of indien de vennootschap al haar onroerende goederen verhuurt aan een andere actieve dochtervennootschap, kan het beheer van vastgoed gezien worden als een economische activiteit op zich, aldus Vlabel.

Het Hof wijst Vlabel andermaal terecht in een nieuw arrest

Vlabel heeft al op 1 juni 2021 voor het Hof van Beroep te Gent bot gevangen met dit strenge standpunt. Toen ging het over een vennootschap, waar naast een actieve slagerij ook privéwoningen op de balans stonden. Het Hof oordeelde toen dat deze privéwoningen er niet aan in de weg stonden dat de vennootschap een economische activiteit uitoefende.

Een jaar later heeft het Hof zich terug gebogen over de toepassing van het gunstregime voor familiale vennootschappen door Vlabel. Dit keer betrof het een vennootschap die uitsluitend vastgoedactiviteiten uitoefende.   

Volgens Vlabel zijn de vastgoedactiviteiten van de vennootschap geen reële economische activiteit. Het Hof geeft de belastingdienst ongelijk.

Het begrip reële economische activiteit dient volgens het Hof in zijn gewone betekenis begrepen te worden. Er is bijgevolg geen reden om de betrokken vennootschap, die als projectontwikkelaar en professioneel beheerder van haar vastgoedportfolio activiteiten uitoefende die het louter passief beheer van onroerende goederen overstijgen, uit te sluiten van het gunstregime. Het feit dat er veel vastgoed en geen personeel aanwezig was binnen de vennootschap, is evenmin een reden om de vennootschap van het gunstregime uit te sluiten, aldus het Hof.

Belang van het arrest

Het is al de tweede keer op een jaar tijd dat Vlabel door het Hof van Beroep te Gent terechtgewezen wordt over haar te strenge toepassing van het gunstregime voor familiale vennootschappen. Deze keer stelt het Hof dat het niet louter passief beheer van vastgoed een reële economische activiteit uitmaakt.

Het arrest is een welgekomen terechtwijzing van de belastingdienst en ligt dan ook volledig in lijn met het decreet. Het geeft eveneens mogelijkheden inzake de planning van verschillende vennootschappen die vastgoed op hun balans hebben. De vraag stelt zich wel wat het onderscheid is tussen louter passief en niet louter passief beheer van vastgoed? Het eerste dient volgens het Hof uitgesloten te worden van het gunstregime, het tweede niet.

Hebt u hier nog vragen over of wenst u advies over uw persoonlijke situatie? Aarzel zeker niet om contact op te nemen met ons team Estate Planning. Zij staan u graag bij.

Neem contact op met één van onze advocaten

Thomas Kiebooms

Thomas Kiebooms

Associate

Contacteer
Peter Meeuwssen

Peter Meeuwssen

Partner

Contacteer
Robby Ackermans

Robby Ackermans

Partner

Contacteer
Dirk De Groot

Dirk De Groot

Partner

Contacteer