Gunstregime familiale vennootschappen met vastgoed: het Grondwettelijk Hof verheldert

Vastgoed op de balans

In de erf- en schenkbelasting is een gunstregime voorzien bij overdracht van familiale vennootschappen met een reële economische activiteit. Vennootschappen die vastgoed op de balans hebben staan, zijn echter een doorn in het oog van de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel). Vlabel vindt dat vastgoed tot het privévermogen behoort, en het beheer ervan geen economische activiteit kan zijn. Als de aandelen van deze vennootschappen bij overlijden (erfenis) of bij leven (schenking) overgaan naar de erfgenamen, weigert Vlabel dus vaak de toepassing van het gunstregime.

Het Grondwettelijk Hof heeft zich nu gemengd in de debatten met een voor de belastingplichtige gunstige uitspraak. We lichten we graag de precieze impact van dit arrest toe.

Het vermoeden van niet-activiteit

De gunstregeling voor de overdracht van familiale vennootschappen bevat een vermoeden van niet-activiteit. Heeft de vennootschap veel vastgoed op haar balans staan en weinig personeel, dan geldt het vermoeden dat ze geen activiteit heeft. Dit vermoeden is echter weerlegbaar. Wie aantoont dat de vennootschap in dat geval toch een reële economische activiteit heeft, kan het tegenbewijs leveren.

Vlabel ziet dat echter anders.Dat tegenbewijs is volgens de belastingdienst niet leverbaar als het vastgoed dat de vennootschap op haar balans heeft staan niet gebruikt wordt voor de activiteit zelf. Dit wordt beschouwd als privévastgoed.

De concrete zaak kort samengevat

De zaak voor het Grondwettelijk Hof ging concreet over de aandelen van een slagersvennootschap die verschillende panden in bezit had. Dat vastgoed werd niet allemaal gebruikt voor de slagerij-activiteiten. De vennootschap baatte een slagerij uit en kweekte haar eigen dieren. Daarnaast had de vennootschap ook een appartementsgebouw en een woonhuis in haar bezit.

De vennootschap voldeed dus aan het vermoeden van niet-activiteit. Maar aangezien het vastgoed niet volledig gebruikt werd voor de slagerij-activiteiten, aanvaardde Vlabel geen tegenbewijs. De kinderen die de aandelen van deze vennootschap erfden, moesten tot 27% erfbelasting betalen, in plaats van 3% onder het gunstregime.

De erfgenamen vochten dit aan aangezien de vennootschap volgens hen wel degelijk een economische activiteit had, namelijk het uitbaten van een slagerij en het kweken van dieren.

In eerste aanleg kreeg de belastingplichtige gelijk. Een tussenarrest in beroep bevestigde dat vonnis. Vlabel riep echter de ongrondwettelijkheid van het decreet in waardoor de zaak werd doorverwezen naar het Grondwettelijk Hof.

Wat heeft het Grondwettelijk Hof beslist?

Het Grondwettelijk Hof kreeg enkele eerder technische vragen voorgeschoteld. Het hof van beroep bevestigt namelijk in haar tussenarrest dat vennootschappen met een economische activiteit die ook privévastgoed op hun balans hebben staan volledig onder het gunstregime kunnen vallen en bijgevolg volledig aan 3% vererfd (of aan 0% geschonken) kunnen worden. Is het dan oneerlijk en dus een schending van het gelijkheidsbeginsel dat mensen die hun activiteit niet uitoefenen in een vennootschap, maar in een gewone eenmanszaak of die hun privévastgoed in een aparte vennootschap hebben opgebouwd, voor dat vastgoeddeel niet kunnen genieten van het gunstregime?

Het Grondwettelijk Hof ziet hier geen probleem in. Het stelt dat de decreetgever zelf kon kiezen hoe hij de gunstregeling voor familiale vennootschappen wilde opmaken en er uitdrukkelijk voor koos om het ‘privévastgoed’ in een familiale vennootschap met een economische activiteit niet uit te sluiten van het gunstregime.

Bovendien kan Vlabel volgens het Hof nog altijd fiscaal misbruik inroepen als de belastingdienst vindt dat de inbreng van het vastgoed in de vennootschap met een economische activiteit indruist tegen het doel van de wet.

Het Grondwettelijk Hof besluit dus dat er geen schending is en verwijst de zaak terug naar het hof van beroep.

Wat is de impact van deze uitspraak?

• Het feit dat een familiale vennootschap met een economische activiteit, zoals een slagerij, ook privévastgoed op haar balans heeft staan, doet geen afbreuk aan het feit dat de volledige vennootschap onder het gunstregime valt.
• Als Vlabel vindt dat het niet correct is dat de aandelen vererfd worden onder het gunstregime, heeft de Vlaamse belastingsdienst nog altijd de mogelijkheid om aan te tonen dat de inbreng van deze onroerende goederen in de vennootschap fiscaal misbruik uitmaakt. Deze piste had Vlabel niet bewandeld, maar mogelijk zal ze n.a.v. deze uitspraak deze mogelijkheden in de toekomst verder bekijken.
• Het Grondwettelijk Hof legt de bal uitdrukkelijk in het kamp van de decreetgever. Als men ‘privévastgoed’ in een vennootschap wenst uit te sluiten van het gunstregime, zal de decreetgever het regime moeten hervormen.

Wat betekent deze beslissing voor vastgoedvennootschappen?

In de praktijk is er nogal wat discussie over de toepassing van het gunstregime op zogenaamde ‘echte vastgoedvennootschappen’ die als activiteit de verhuur of de aan- en verkoop van vastgoed hebben. Vlabel oordeelt vaak dat dergelijke vastgoedactiviteiten, geen reële economisch activiteit zijn. De belastingsdienst is nochtans al meermaals teruggefloten door de rechter, waaronder in Gent in december vorig jaar.

In deze zaak moest het Grondwettelijk Hof zich echter niet uitspreken over ‘echte vastgoedactiviteiten’. Vlabel stelde nochtans in veel discussies omtrent deze echte vastgoedvennootschappen, dat zij de uitspraak van het Grondwettelijk Hof zou afwachten vooraleer zij een standpunt zou innemen. Het arrest is wel belangrijk voor de discussie over het tegenbewijs. Nu het Grondwettelijk Hof geen ongrondwettelijkheid ziet, zal Vlabel deze dossiers terug moeten oppikken. De vraag blijft of Vlabel dan de rechtspraak van het hof van beroep in Gent zal volgen. Die stelt duidelijk dat actieve vastgoedactiviteiten wel degelijk een reële economische activiteit kunnen zijn.

Volgt een hervorming van het gunstregime?

Het Grondwettelijk Hof heeft in haar arrest uitdrukkelijk de bal in het kamp van de decreetgever gelegd. Sinds deze uitspraak verschenen ook verschillende – vaak ongenuanceerde en juridisch betwistbare – artikelen in de nationale pers over het gunstregime voor familiale vennootschappen. Gelet op de aankomende verkiezingen, wijzen alle pijlen dus in de richting van een hervorming van het gunstregime. Het is dan ook geen toeval dat er op 29 maart 2023 al een decreetvoorstel tot hervorming van de gunstregeling voor familiale vennootschappen is ingediend. In dit voorstel wil men de overeenstemmende waarde van onroerende goederen die vooral tot private bewoning worden aangewend én de passief belegde activa uitsluiten van het gunstregime.

Het is duidelijk dat er wijzigingen op komst zijn. Overweegt u aandelenoverdracht van uw vennootschap met vastgoed op de balans, informeer u dan goed of laat u adviseren. U kan met al uw vragen altijd bij ons terecht.