Fiscus wijzigt standpunt inzake de gesplitste aankoop

Inleiding

De gesplitste aankoop is een begeerde planningstechniek tussen ouders en kinderen die wordt gebruikt bij de aankoop van een woning, waarbij de kinderen de blote eigendom, en de ouders het vruchtgebruik van de woning aankopen. Bij overlijden van (doorgaans) de langstlevende ouder, dooft het vruchtgebruik uit zodat het onroerende goed buiten de nalatenschap blijft, en er bijgevolg in principe geen erfbelasting over deze woning is verschuldigd. Tegelijk behouden de ouders de mogelijkheid om de woning zelf te betrekken of de eventuele huurinkomsten ervan te innen, dit alles in hun hoedanigheid van vruchtgebruiker.

Het is daarbij gebruikelijk dat de ouders voorafgaand aan de aankoop een geldsom gelijk aan de koopprijs voor de blote eigendom schenken aan hun kinderen. Op die manier hoeven de kinderen de aankoop van de blote eigendom uiteindelijk niet zelf te financieren. Deze schenking kan worden gedaan voor een Belgische notaris mits betaling van schenkbelasting (3% in Vlaanderen en Brussel, 3,3% in Wallonië). Doch, in de praktijk zal men veelal opteren voor de niet-geregistreerde en dus niet belaste schenking, hetzij bij wijze van bankgift, hetzij bij wijze van een buitenlandse (bv. Nederlandse) notariële schenkingsakte. Deze laatste piste, met name de schenking voor een buitenlandse notaris zonder betaling van schenkbelasting, wordt weldra uitgesloten: buitenlandse schenkingsaktes verleden vanaf 1 december 2020 zullen ook aan schenkbelasting onderworpen zijn.

Bovendien is deze voorafgaande schenking aan strikte regels onderworpen zo men buiten het vaarwater van de erfbelasting wenst te blijven. De federale belastingadministratie heeft met haar nieuw standpunt van 26 juni 2020 de spelregels hieromtrent andermaal uiteengezet. Het blijft opletten voor enkele valkuilen.

Voorwaarden voorafgaande schenking

De techniek van de gesplitste aankoop werkt immers alleen in de mate dat de kinderen kunnen aantonen dat zij de blote eigendom hebben aangekocht met eigen gelden, bijvoorbeeld met spaarcenten, een krediet, of (onder voorwaarden !) een schenking van hun ouders. Kunnen zij dit niet, dan wordt het onroerend goed, per fictie, alsnog toegevoegd aan de nalatenschap van de ouders en dienvolgens ook getaxeerd met erfbelasting bij de uitdoving van het vruchtgebruik (artikel 9. W. Succ. c.q. artikel 2.7.1.0.7. VCF ). De doelstelling van deze laatste regel is helder: men wil vermijden dat ouders (de blote eigendom van) hun bezittingen louter op naam van de kinderen zouden inschrijven of aankopen, om deze later aan de erfbelasting te onttrekken. Dit zou ook het geval zijn mochten de ouders de volle eigendom van de woning financieren maar tegelijk enkel het vruchtgebruik aankopen, en de kinderen de blote eigendom.

In de periode voor het jaar 2013 hield de fiscus er wisselende opvattingen op na, en was het lang niet altijd duidelijk of de voorafgaande schenking, al dan niet geregistreerd, voldoende was om te besluiten dat de geschonken gelden eigen waren aan de kinderen op moment van de aankoop, en dus de toepassing van de erfbelasting zouden uitsluiten.

Oud standpunt 2013

Onder het oude - tot voor kort geldende - standpunt van 18 juli 2013 was de fiscus immers van oordeel dat de voorafgaande schenking, gelet op de korte tijdsperiode tussen de schenking en de daaropvolgende aankoop van de blote eigendom, als het ware onlosmakelijk verbonden was met de uiteindelijke aankoop, en bijgevolg toch aanleiding zou geven tot erfbelasting gezien de kinderen niet vrij over de gelden zouden kunnen beschikken. Enkel wanneer er op de voorafgaande schenking schenkbelasting werd betaald, of voor het geval de kinderen konden aantonen dat zij werkelijk over de geschonken gelden konden beschikken en er bijgevolg geen oorzakelijk verband was tussen de voorafgaande schenking en de uiteindelijke aankoop, was er géén erfbelasting verschuldigd.

Dit omstreden standpunt werd door de Vlaamse Belastingdienst, die zich bevoegd zag over de materie vanaf 1 januari 2015 voor het Vlaamse Gewest, overgenomen in haar standpunt 15004, maar werd later vernietigd door de Raad van State. In haar arrest van 12 juni 2018 kwam de Raad van State o.a. tot de conclusie dat ook een niet-geregistreerde schenking, bijvoorbeeld bij bankgift of buitenlandse authentieke akte, voldoende is om de erfbelasting later uit te sluiten. De Vlaamse Belastingdienst schikte zich naar dit arrest, en verduidelijkte dat het voldoende was dat de schenking, onderhands of notarieel, plaatsvond voor de authentieke aankoopakte van de woning.

 Het nieuwe federale standpunt

Gedurende lange tijd was het onzeker of ook de federale administratie, nog steeds bevoegd voor het Brusselse en Waalse Gewest, en die hetzelfde (vernietigd) standpunt erop na hield als de Vlaamse administratie, zich tevens zou schikken naar het arrest van de Raad van State.

De Minister van Financiën deed in tussentijd alvast uitschijnen van wel, maar het was uiteindelijk wachten tot 26 juni 2020 op het formeel standpunt van zijn administratie. Uit dit standpunt blijkt nu dat ook de federale administratie aanvaardt dat zelfs niet-geregistreerde schenkingen, zoals bijvoorbeeld de bankgift, aangewend kunnen worden voor de gesplitste aankoop van een woning. De korte tijdsperiode tussen de schenking en de uiteindelijke aankoop is daarbij van geen belang.

Bewijs de datum van uw schenking

Wel van belang is de datum van de schenking: die moet hoe dan ook voor de aankoop geschieden. Het standpunt verduidelijkt dat indien de datum van de schenking en van de betaling van de koopsom samenvallen op dezelfde dag, er alsnog erfbelasting zal geheven worden bij de uitdoving van het vruchtgebruik. De schenking gaat in dergelijk geval de aankoop niet vooraf. Meer zelfs, bij gebrek aan bewijs dat de schenking voorafging aan de eigenlijke aankoop, wordt gelijktijdigheid voortaan vermoed.

De datum van de schenkingsakte is bijgevolg cruciaal, en kan aangetoond worden door alle rechtsmiddelen, met uitzondering van de eed en eenvoudige beweringen van de partijen zelf of van hen uitgaande bescheiden. Voor een notariële akte kan men zich beroepen op de datum van de akte. Maar voor de onrechtstreekse schenking is dit anders. Een pacte adjoint, louter ondertekend door schenker en begiftigde ter bewijs van de eerder gedane bankgift, lijkt in dat opzicht niet te volstaan. Minstens verdient het de voorkeur de getekende pacte adjoints, of enige intentie- en bedankingsbrief, vaste datum te geven. Bijvoorbeeld middels de techniek van de gevouwen omslag, per aangetekend schrijven tussen partijen te verzenden. De datum van de poststempel kan dan gelden als semi-vaste datum. Het digitaal alternatief, met name de elektronische handtekening, lijkt ons hier ook te werken. Door een tijdstempel toe te voegen aan de digitale handtekening (de wet vereist in dergelijk geval de zogenaamde  ‘geavanceerde elektronische handtekening’), kan men bewijzen dat de gegevens op het tijdstip van ondertekening bestonden, hetgeen o.i. voldoende lijkt in het licht van deze voorwaarde.

Let op bij compromis

Daarnaast is een nieuw, erg belangrijk, kantelmoment in de gesplitste aankoop van de woning voortaan ook de datum van ondertekening van de compromis, zo er in deze compromis reeds enige betaling werd voorzien (waarborg, voorschot, andere,…). In dergelijk geval dient het totale door de blote eigenaar te betalen bedrag reeds geschonken te zijn vóór de ondertekening van de compromis. Dit geldt ook voor het geval waarbij de uiteindelijke verkoop onder opschortende voorwaarde werd bedongen.

Deze opmerkelijke zienswijze gaat terug naar een administratieve beslissing die dateert van 10 juli 2002, waarin de datum van aankoop door de administratie werd gelijkgesteld met de datum van ondertekening van de onderhandse akte.  Al snel kwam de administratie terug op dit standpunt, aangezien dit niet strookte met de dagelijkse praktijk waarbij de eigenlijke verhouding van de kopers, alsook de voorwaarden van de aankoop, nagenoeg altijd na ondertekening van de compromis werden bepaald. Het is dan ook nog maar de vraag hoe de vastgoedpraktijk met de herinvoering van dit standpunt zal handelen.

Inwerkingtreding

Het federale standpunt is geldig voor alle rechtshandelingen gesteld vanaf 1 augustus 2020.

Dit standpunt heeft zoals gesteld géén invloed op de gesplitste aankopen in het Vlaamse Gewest. Daar volstaat het dat de schenking, al dan niet-geregistreerd, voorafgaand aan de uiteindelijke notariële akte werd gedaan.

 Overweegt u een gesplitste aankoop? Of wenst u een juridische analyse van een eerder gedane gesplitste aankoop? Contacteer dan vrijblijvend onze partners Estate Planning.

 Laurens Gastmans